Je huis en hypotheek: dit verandert er per 1 januari 2017

De schenkingsvrijstelling van een ton voor de eigen woning komt weer terug, de NHG-grens wordt weer gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs en de regels om je kapitaalverzekering eigen woning te gelde te maken worden versoepeld. Wat brengt 2017 voor de huizenbezitter?

Het gaat beter met de woningmarkt. Daarom worden sommige crisismaatregelen weer teruggedraaid, zoals de verhoging van de grens om in aanmerking te komen voor een lening met Nationale Hypotheekgarantie.
Verder zet het kabinet in op een vermindering van de eigen woningschuld. Zo gaat de maximale hoogte van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde verder omlaag en gelden er soepeler regels om je kapitaalverzekering eigen woning in te zetten om je woningschuld te verlagen.

In een korte serie somt Business Insider op welke veranderingen 2017 op financieel gebied voor jou in petto heeft. In deel 1: de woningmarkt.

Belastingvrij schenken weer naar een ton

In 2015 werd een einde gemaakt aan de tijdelijk verruimde belastingvrijstelling van 100.000 euro voor schenkingen ten behoeve van een eigen woning. Maar in 2017 komt deze weer terug. De enige voorwaarden zijn dat de ontvanger tussen de 18 en 40 jaar oud is en het geld wordt besteed aan een eigen woning. Dit mag gaan om financiering van de aankoop of aflossingen, maar bijvoorbeeld ook aan onderhoud of afkoop van erfpachtcanon. De fiscale vrijstelling is niet beperkt tot schenkingen tussen ouders en kinderen. Je mag dus ook belastingvrij schenken aan een neef of een vriend.

Verder mag de schenking worden uitgesmeerd over drie jaar. Heb je de afgelopen twee jaren al een verhoogde schenking gedaan, dan mag je extra schenkingen doen, mits het totaalbedrag niet boven de 100.000 euro uitkomt.

Daling hypotheekrenteaftrek

Het maximale percentage waartegen de hypotheekrente mag worden afgetrokken, gaat elk jaar met een half procentpunt omlaag, tot 38 procent in 2042. Komend jaar ligt de bovengrens op 50 procent, tegen 50,5 procent nu. Hier hebben alleen huiseigenaren last van die in de hoogste belastingschijf vallen. Dit betreft jaarinkomens vanaf 67.072 euro.

Kleine aanpassing eigen woningforfait

Huizenbezitters moeten elk jaar een bedrag bij hun inkomen optellen: het eigenwoningforfait. Dit is een percentage van de waarde van het huis. Voor de meeste woningen is dit komend jaar 0,75 procent; evenveel als dit jaar. Alleen de grens verschuift iets.

Nu geldt dit percentage voor huizen met een waarde van 75.000 tot 1.050.000 euro. In januari ligt de bovengrens op 1.060.000 euro, dus 10.000 euro hoger. Eigenaren van een huis met een hogere woningwaarde moeten straks 7.950 euro plus 2,35 procent van de woningwaarde boven 1.060.000 euro betalen als 'villabelasting'. Dat is een verhoging van 75 euro.

Lagere maximale hypotheeksom

Om de kredietverlening aan banden te leggen, wordt de maximale hoogte van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde (de zogeheten loan-to-value-ratio) met nog eens een procentpunt verlaagd, naar 101 procent, inclusief twee procent overdrachtsbelasting.

Uiteindelijk moet deze ratio in 2018 uitkomen op honderd procent. Concreet betekent dit dat je vanaf dan niet meer bij de bank kunt aankloppen om de bijkomende kosten te lenen, bij de aankoop van een huis. Hierbij moet je bijvoorbeeld denken aan overdrachtsbelasting, courtage, taxatie- en notariskosten.

Wel wordt het straks mogelijk om een huis in een duurdere prijsklasse te zoeken. De leennormen worden namelijk net als vorig jaar wat verder verruimd, onder andere vanwege de toegenomen koopkracht. Bij tweeverdieners weegt het tweede inkomen straks wat zwaarder mee, waardoor ze een iets hoger bedrag kunnen lenen.

... en NHG-grens

Een lening met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is gunstig. Je geniet niet alleen rentevoordeel, maar hebt ook een vangnet hebt als je door vervelende gebeurtenissen, zoals een echtscheiding, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid de hypotheeklasten niet kunt betalen. Komend jaar wordt het moeilijker om hiervoor in aanmerking te komen. Het grensbedrag wordt vanaf 1 januari namelijk weer jaarlijks gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs, zoals vóór de economische crisis gebruikelijk was.

De gemiddelde koopsom bedraagt 245.000 euro. De maximale kostengrens voor de NHG ligt daar iets boven, omdat je bij de aankoop van een huis nog allerlei bijkomende kosten hebt, zoals overdrachtsbelasting, notaris- en taxatiekosten. Voor een gewoon huis komt de maximale kostengrens voor een NHG-lening in januari uit op 247.450 euro (101 procent van de marktwaarde). Voor kopers van een woning met energiebesparende voorzieningen is het iets meer: 259.700 euro, ofwel 106 procent van de marktwaarde.

In 2009 was de grens voor een NHG-lening tijdelijk verhoogd naar 350.000 euro en enkele jaren later, toen de huizenmarkt weer voorzichtig opkrabbelde, in stapjes weer verlaagd. Komend jaar wordt het dus back to normal.

Versoepeling kapitaalverzekeringen eigen woning

Voor een kapitaalverzekering eigen woning (KEW), spaarverzekering eigen woning (SEW) en beleggingsrecht eigen woning (BEW) bij een oude spaar- of beleggingshypotheek moet je minimaal vijftien of twintig jaar premie hebben betaald als je deze wil afkopen zonder dat je hoeft af te rekenen met de fiscus.

Vanaf januari wordt deze regeling wat versoepeld. Er zijn dan twee extra mogelijkheden om de verzekering af te kopen zonder dat je over de opbrengst belasting hoeft te betalen: als je het huis verkoopt terwijl je al een nieuwe woning hebt gekocht en als je schuldhulpverlening krijgt van de gemeente (of als blijkt dat je door financiële problemen de woonlasten niet meer kunt betalen). Je blijft wel verplicht om met de uitkering van de verzekering de woningschuld af te lossen.

Verder kunnen huiseigenaren met een spaar- of beleggingshypotheek altijd belastingvrij hun kapitaalverzekering of bankspaarrekening gebruiken voor de aflossing van hun hypotheek. Dit komt erop neer dat je elk jaar tien procent boetevrij mag aflossen en het restant na afloop van de rentevaste periode in één keer mag aflossen, als het vermogen dat bij elkaar is gespaard even hoog is als de resterende hypotheek. Je mag dit dus ook doen als de looptijd van de verzekering korter is dan vijftien jaar.

Deze versoepeling heeft als doel om de totale hypotheekschuld van ons land - een van de hoogste ter wereld - omlaag te krijgen.

Energieneutrale huizen

Het hypotheekbedrag dat eigenaren van een 'nul op de meter'-woning (een energieneutraal huis) extra kunnen lenen gaat in januari weer omlaag van 27.000 euro naar 25.000 euro; hetzelfde bedrag als in 2015.

Wel loopt de subsidieregeling voor omvangrijke energiebesparende maatregelen in bestaande koopwoningen komend jaar door.

VvE's moeten sparen

Elke Vereniging van Eigenaren (VvE) moet sinds 2008 beschikken over een reservefonds voor onderhoud en herstel van de woningen. Maar tot nu toe was niet wettelijk vastgelegd hoe groot dat potje moest zijn. Hierdoor zijn veel appartementencomplexen slecht onderhouden en worden veel eigenaren geconfronteerd met onverwacht hoge reparatiekosten.

Om dit soort problemen in de toekomst te voorkomen, moeten VvE's een minimaal bedrag reserveren: 0,5 procent van de herbouwwaarde. Er geldt wel een overgangstermijn van drie jaar. Als er een actueel, gedegen onderhoudsplan is, mag de VvE van dat percentage afwijken.

De consequentie hiervan kan zijn dat je maandelijkse bijdrage aan de VvE omhoog gaat, als jouw vereniging nauwelijks reserves heeft. De maatregel biedt VvE's extra wettelijke mogelijkheden om eigenaren die hun hakken in het zand zetten toch te verplichten om mee te betalen voor toekomstig onderhoud.

Starterslening

Sinds 2013 moeten huizenkopers hun lening binnen dertig jaar volledig annuïtair aflossen om recht te houden op hypotheekrenteaftrek. Voor de starterslening gold een uitzondering, maar dat vervalt vanaf 1 januari. Om starters toch een escape te bieden, is de combinatielening in het leven geroepen, die ze afsluiten naast de starterslening. Uit die lening wordt de verplichte aflossing van de starterslening bekostigd, zodat toch aan de aflossingsregels wordt voldaan.

OZB stijgt

Huiseigenaren betalen komend jaar gemiddeld 1,3 procent meer aan onroerende zaakbelasting (ozb), zo blijkt uit een steekproef van de Vereniging Eigen Huis. Voor het eerst in vijf jaar blijven gemeenten hiermee gemiddeld onder het afgesproken maximum van 1,97 procent. Wel zijn de verschillen tussen gemeenten opnieuw erg groot. Er zijn ook gemeenten waar de ozb met dubbele cijfers stijgt.

De doorsnee huizenbezitter moet volgend jaar gemiddeld 724 euro neertellen aan ozb, riool- en afvalstoffenheffing. Dat is twee euro meer dan dit jaar. De rioolheffing blijft vrijwel gelijk.

... evenals energiekosten

De energierekening zal komend jaar met gemiddeld 56 euro stijgen, zo verwacht de Vereniging Eigen Huis. De netbeheerkosten nemen namelijk met gemiddeld 13 euro per huishouden toe, de belastingen met 23 euro en de variabele tarieven voor stroom en gas met gemiddeld 20 euro.

Heb je blok- of stadsverwarming, dan betaal je voor de levering van warmte gemiddeld 24 euro meer dan dit jaar. De gemiddelde jaarrekening komt dan uit op circa 1.093 euro.